從“改造老基地，振興電子城(600658,股吧)”到“構(gòu)筑創(chuàng)新發(fā)展空間，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型增長”，到向“高科技產(chǎn)業(yè)平臺運(yùn)營商和創(chuàng)新平臺運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型，再到構(gòu)筑科技服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)，甚至計(jì)劃進(jìn)軍海外市場，電子城正走在加快擴(kuò)張的路上。

12月1日，作為電子城意圖境外擴(kuò)張的橋頭堡項(xiàng)目，昆明科技產(chǎn)業(yè)園啟動建設(shè)，電子城的京外擴(kuò)張?jiān)傧乱怀恰?jù)了解，項(xiàng)目直接投資和拉動投資在60億元以上，電子城將借助該項(xiàng)目夯實(shí)西南平臺向南亞、東南亞等“一帶一路”輻射的境外市場進(jìn)軍。

電子城集團(tuán)副董事長、總裁龔曉青接受《證券日報(bào)》記者獨(dú)家專訪時(shí)表示，電子城正以重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)并舉模式向“高科技產(chǎn)業(yè)平臺運(yùn)營商和創(chuàng)新平臺運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型，未來將加強(qiáng)資本運(yùn)作，進(jìn)一步加速全國化布局，加快實(shí)現(xiàn)營收快速增長的目標(biāo)。

京外布局提速

作為老牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商，電子城此前業(yè)務(wù)多在北京布局，但目前在天津、秦皇島和山西朔州、廈門和南京等地均有布局。

據(jù)龔曉青向《證券日報(bào)》記者透露，公司未來將在以北京為中心的京津冀區(qū)域、以上海為中心的長三角、廣州和深圳為主的珠三角以及以重慶、成都為主的成渝經(jīng)濟(jì)帶等地布局，現(xiàn)在有一批項(xiàng)目正在洽談。

而昆明科技產(chǎn)業(yè)園的背后，則是電子城夯實(shí)云南進(jìn)軍海外的野心。

在龔曉青看來，中國有一大批優(yōu)秀的企業(yè)受勞動力成本過高等因素的困擾，在國內(nèi)發(fā)展緩慢，在海外則有市場空間，但鑒于這些企業(yè)對海外政策、法律和稅收等相關(guān)情況并不了解，而電子城以后在海外投資建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園平臺則能解決企業(yè)這些問題，助力中國企業(yè)“走出去”。

至于“走出去”的戰(zhàn)略布局區(qū)域，據(jù)龔曉青透露，目前正在關(guān)注越南、柬埔寨，老撾和馬來西亞等東盟和南亞的國家。

來自廣發(fā)證券(000776,股吧)的一份報(bào)告指出，截至2015年底，電子城集團(tuán)的土地儲備達(dá)90萬平方米，規(guī)劃建筑面積158萬平方米，自2009年上市以來，電子城集團(tuán)的總資產(chǎn)規(guī)模從26.8億元增長至2016年三季度末的80.8億元，年復(fù)合增長率17％。

據(jù)記者了解，按照當(dāng)前售價(jià)以及已投資項(xiàng)目周邊可比價(jià)格計(jì)算，公司目前持有項(xiàng)目總貨值超過230億元，其中北京市內(nèi)可用于銷售項(xiàng)目總貨值為170億元。根據(jù)公司發(fā)展計(jì)劃，未來部分核心區(qū)域物業(yè)將采用租售并舉方式運(yùn)營，而北京大多數(shù)物業(yè)將用于自持運(yùn)營。

據(jù)龔曉青向記者介紹，電子城目前布局的產(chǎn)業(yè)園都是與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的，包括研發(fā)園區(qū)、科技企業(yè)總部園區(qū)、創(chuàng)新園區(qū)，輕資產(chǎn)平臺創(chuàng)E＋和未來的電商科技物流平臺等業(yè)態(tài)。

其中，重資產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園屬開發(fā)型項(xiàng)目，投資量級動輒數(shù)十億元，公司產(chǎn)于“產(chǎn)業(yè)定位”、“方案規(guī)劃”、“開發(fā)”、“建設(shè)”、“運(yùn)營”、“管理”、“服務(wù)”全過程。但公司2015年開始全力打造輕資產(chǎn)平臺，聯(lián)合公司大股東北京電控、五八趕集及創(chuàng)業(yè)黑馬（北京）等創(chuàng)立了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)運(yùn)營服務(wù)平臺--北京科創(chuàng)空間投資發(fā)展有限公司，全力打造創(chuàng)新社區(qū)品牌“創(chuàng)E+”。

按照龔曉青的思路，“隨著京津冀一體化的深入推動，北京企業(yè)外遷后將留下來大量廠房，電子城公司將會長期租賃部分優(yōu)質(zhì)工廠廠房，打造“創(chuàng)E+”創(chuàng)新社區(qū)，充分利用北京電控“798”、“751”大型園區(qū)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合電子城科技園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營及企業(yè)客戶管理經(jīng)驗(yàn)，全力打造好這一輕資產(chǎn)化平臺，將為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供全鏈條服務(wù)，形成‘空間＋服務(wù)＋投資’”的可持續(xù)盈利模式，未來這類產(chǎn)業(yè)園將快速在各地鋪開。

龔曉青向《證券日報(bào)》記者透露，未來公司將重點(diǎn)推進(jìn)以人工智能、工業(yè)創(chuàng)新、時(shí)尚創(chuàng)新等領(lǐng)域?yàn)橹饕獦I(yè)態(tài)的創(chuàng)新平臺。

不過，從目前電子城的營收來源看，現(xiàn)在仍舊是一個(gè)重資產(chǎn)的開發(fā)型公司。龔曉青表示，“從去年開始，電子城正在‘由重到輕，重輕并舉’的方向轉(zhuǎn)型，未來重資產(chǎn)項(xiàng)目會逐漸減少，輕資產(chǎn)項(xiàng)目將獲得規(guī)模性發(fā)展，到十三五末，投資平臺將與實(shí)體平臺共創(chuàng)業(yè)績。”

據(jù)記者了解，電子城目前收益主要來自園區(qū)地產(chǎn)銷售（毛利率59%左右）、租賃（毛利率78%左右）和物業(yè)管理（毛利率21%左右），而未來，戰(zhàn)略投資也將是重要收益來源。

合理負(fù)債擴(kuò)張

“前些年，沒有開發(fā)商愿意做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，龔曉青向《證券日報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)市場是靠資本運(yùn)作的，住宅或商業(yè)等大多數(shù)產(chǎn)品業(yè)態(tài)一般三年內(nèi)可以周轉(zhuǎn)一次，1億元資產(chǎn)周轉(zhuǎn)一次就可能變成2億元、3億元，但產(chǎn)業(yè)園屬中長期投資行為，資金周轉(zhuǎn)速度慢，即使有一部分業(yè)態(tài)是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，資金周轉(zhuǎn)一次也需要6年－7年時(shí)間。因中國租售比較低，若企業(yè)全部持有，回報(bào)周期更為緩慢，因此前些年沒有開發(fā)商愿意真正做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

“但現(xiàn)在環(huán)境不一樣了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入理性階段，向產(chǎn)城融合轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)運(yùn)營成為開發(fā)商的‘必修課’，很多大型開發(fā)商現(xiàn)在主動找到公司，尋求多方合作”，龔曉青稱，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局正在發(fā)生變化，大型房企都開始試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，而電子城一直專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，因此成為眾多知名企業(yè)的合作首選。

事實(shí)上，這也是電子城能夠快速啟動擴(kuò)張的背后動力。除此之外，與資本市場的深度合作為電子城快速擴(kuò)張?zhí)峁┝吮Ｕ稀?

據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，電子城此前在資本市場少有動作。有研究報(bào)告指出，電子城集團(tuán)2009年以來一直處于凈現(xiàn)金狀態(tài)，即貨幣現(xiàn)金大于總有息負(fù)債規(guī)模，截至今年三季度末，公司有息負(fù)債總規(guī)模僅有5.61億元，其中包括2016年發(fā)行的5.5億元中期票據(jù)（利率為4.3%）。

顯然，近兩年來，為了加速京外，甚至境外擴(kuò)張，電子城開始啟動包括定增等多種方式為企業(yè)擴(kuò)張輸血。

兩個(gè)多月前，電子城完成定向增發(fā)，募集資金近24億元，總股本由5.8億股增至7.99億股，大股東北京電控集團(tuán)直接和間接合計(jì)持股比例降至48.5%。此次參與公司定向增發(fā)的戰(zhàn)略投資者包括弘創(chuàng)投資與專注工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的東久（中國）。

據(jù)龔曉青向《證券日報(bào)》記者透露，電子城以前沒有按資本周轉(zhuǎn)模式運(yùn)營，近兩年有所改變，但相對行業(yè)里普遍高杠桿運(yùn)營的模式，電子城會依然偏向保守。

“現(xiàn)在公司的資產(chǎn)負(fù)債率在30%左右，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一般在60%－80%之間，甚至更高，我們比較傾向于相對穩(wěn)健的水平，這樣能夠相對充分利用資本發(fā)展，也能夠有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”

同時(shí)，龔曉青向本報(bào)記者透露，對融資成本的控制是公司要務(wù)，“整體來看，公司現(xiàn)在的資金成本屬于同類融資模式中的低水平線。”

頗為值得關(guān)注的是，“理性擴(kuò)張”也是電子城定增完成后，新加入的股東所希望的，“新老股東與電子城公司充分實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，希望我們把公司做強(qiáng)做大”，龔曉青向《證券日報(bào)》記者如是表示。